Je komt net van een bezichtiging. Vraag het advies van een vriend voordat je een bod doet.
Je hebt niet altijd een bevriende vastgoedmakelaar bij de hand, en ook niet altijd de tijd, of de 500 à 700 €, om vóór je beslissing een expert te laten langskomen voor een herkeuring. Wij bekijken wat je al hebt (mede-eigendom, stedenbouw, EPC, technische keuringen) en zeggen je eerlijk en zonder iemand te beoordelen wat het verdient om na te gaan vóór je je engageert.
De volledige documentanalyse: aandachtspunten, tegenstrijdigheden, vragen om te stellen.
Kies BasisAlles van Basis, plus het door AI gegenereerde advies van een vriend uit het vak, dat elk punt in perspectief zet.
Kies PremiumVroeger belden mijn vrienden mij. Nu kan iedereen dat.
"Ik kom net van een bezichtiging, ik denk dat ik een bod ga doen, kun je even meekijken?"
Jarenlang was dat het telefoontje dat ik kreeg van vrienden en hun familie: ik ben van beroep erkend vastgoedmakelaar (BIV). Een kort telefoontje vóór ze zich engageerden, voor een eerlijke blik op wat ze net hadden bezichtigd. Het probleem: ik kan niet iedereen beantwoorden, en de meeste mensen hebben niemand om die vraag aan te stellen, of niet de tijd of het budget (500 tot 700 €) om enkel voor de geruststelling een expert te laten langskomen vóór een bod.
ImmoBFF is dat telefoontje, toegankelijk gemaakt voor iedereen. Je stuurt wat je al hebt na je bezichtiging, en je krijgt een eerlijke, ongefilterde blik terug. Nooit een oordeel over het werk van de makelaar die de woning verkoopt, dat is nooit onze rol geweest. Enkel de feiten die uit je documenten blijken, en de concrete vragen om te stellen vóór je beslist.
Wat een geoefend oog meteen opmerkt
Gestemde werken, nog niet gefactureerd
Bij mede-eigendom: een gevelrenovatie of dak gestemd op de algemene vergadering maar nog nooit opgevraagd. De factuur kan na de aankoop bij jou terechtkomen.
Niet-geregulariseerde stedenbouwkundige inbreuk
Bij een huis: een uitbreiding, garage of veranda gebouwd zonder vergunning. Bij doorverkoop wordt de regularisatie jouw probleem, niet dat van de verkoper.
Onvoldoende reservefonds
Bij mede-eigendom: een collectieve spaarpot die te laag is voor de leeftijd van het gebouw stelt je bloot aan een onverwachte extra bijdrage, zonder waarschuwing.
Niet-conforme elektriciteit of bodem
Bij een huis: een niet-conforme elektrische installatie of een onduidelijk bodemverleden. Twee verplichte controles waarvoor een gehaaste koper zelf geen tijd heeft.
Welke documenten kan je ons bezorgen?
Je wordt niet verondersteld te weten wat elk van deze documenten betekent, dat is ons werk. Het EPC is bijna altijd al beschikbaar bij de bezichtiging; de andere krijg je vaak op eenvoudig verzoek bij de makelaar, de syndicus of de notaris, nog vóór je een bod doet. Stuur wat je al hebt, en vul later aan.
🔋 Gemeenschappelijk voor beide
EPC (energieprestatiecertificaat)
Het energieprestatiecertificaat van de woning. Score (A tot G), 10 jaar geldig, en aanbevolen werken om de isolatie te verbeteren.
🏢 Voor een appartement (mede-eigendom)
Notulen algemene vergadering
Het verslag van de beslissingen van de mede-eigenaars: gestemde werken, budgetten, conflicten, wijzigingen van syndicus. Het rijkst aan signalen.
Basisakte
Het "reglement" van de mede-eigendom: uw rechten op de kavel en de gemeenschappelijke delen, verdeling van de kosten, gebruiksbeperkingen.
Afrekening & reservefonds
Wat je jaarlijks betaalt, en de collectieve spaarpot beschikbaar voor toekomstige grote werken (dak, lift, gevel).
🏠 Voor een eengezinswoning
Stedenbouwkundige inlichtingen
Stedenbouwkundige inbreuken, vergunningsgeschiedenis, risicozone (overstroming), bijzondere voorschriften.
Elektrisch keuringsattest
Conformiteit van de elektrische installatie, verplicht bij verkoop in meerdere regio's.
Bodemattest
Risico van historische bodemverontreiniging (bodemattest in Vlaanderen, attestation du sol in Brussel/Wallonië).
Ontwerp verkoopcompromis: gelezen door het systeem maar nog niet in detail geanalyseerd (voorzien in een volgende versie).
Wat het rapport concreet signaleert
Gevelrenovatie gestemd op de algemene vergadering voor 32.000 €, afwezig in de laatste kostenafrekening: de bijdrage is nog niet opgevraagd. Als je deze kavel koopt, kan de factuur de jouwe worden.
Vraag aan de syndicus: de datum van de opvraging en wie ervoor aansprakelijk zal zijn.
Gebouw uit 1968, 24 kavels, reservefonds van 8.400 €: nauwelijks genoeg voor een kleine herstelling. Bij een zwaarder probleem (dak, lift, gevel) volgt een buitengewone bijdrage, vaak enkele duizenden euro's per kavel, zonder waarschuwing.
Vraag aan de syndicus: bestaat er een meerjarig werkenplan, en op welk niveau zou het fonds moeten staan?
Stedenbouwkundige inlichtingen van een eengezinswoning: veranda van 18 m² toegevoegd in 2019, afwezig in de oorspronkelijke vergunning en niet vermeld in het ontwerp van compromis. Zonder regularisatie vóór de verkoop erf je het dossier bij de gemeente.
Vraag aan de verkoper of de notaris: is de veranda geregulariseerd, en bestaat er een open proces-verbaal van inbreuk?
Dit is concreet wat je ontvangt
Wat hiernaast wordt getoond is geen vage mock-up: het is exact het formaat van het rapport, met het precisieniveau (bedragen, brondocument en pagina) dat je voor je eigen dossier zal ontvangen. Een globale risicoscore, elk aandachtspunt duidelijk uitgelegd, en de vragen om te kopiëren-plakken voor de verkoper, de syndicus of de notaris: leesbaar in 5 minuten, niet in 40 pagina's jargon. Met de Premium-formule zet een extra paragraaf elk punt in perspectief, in dezelfde geest als de telefoontjes die ik vroeger van vrienden kreeg vóór een bod. Raadpleegbaar online, downloadbaar als PDF.
Bekijk een voorbeeld door er zelf een te genererenEen bod doen blind, of met kennis van zaken
- ✗ Je ontdekt na de ondertekening wat er was gestemd, weggelaten of niet aangegeven
- ✗ Een verborgen last (reservefonds, werken, stedenbouw) valt zonder waarschuwing
- ✗ Niemand had de tijd om alles regel per regel te lezen
- ✗ Je doet je bod enkel op basis van vertrouwen in de verkoper
- ✓ Je weet wat er is gestemd, weggelaten of niet aangegeven, vóór je een bod doet
- ✓ Je kent de mogelijke verborgen lasten, becijferd waar mogelijk
- ✓ Je hebt de precieze vragen om te stellen vóór je je engageert
- ✓ Je beslist met kennis van zaken
Twee formules, één doel: beslissen met kennis van zaken
Basis: 35 €
De volledige documentanalyse: aandachtspunten, tegenstrijdigheden tussen documenten, ontbrekende documenten, precieze vragen om te stellen aan de verkoper, de syndicus en de notaris.
Premium: 59 €
Alles van Basis, plus een professioneel perspectief gegenereerd door AI: zie het als het advies van een vriend uit het vak, dat elk punt in perspectief zet zonder een geïndividualiseerd advies te vervangen.
Te vergelijken met een bod van enkele honderdduizenden euro's, en een herkeuring door een expert van 500 tot 700 €. Een leeg reservefonds of niet-gefinancierde gestemde werken kunnen enkele duizenden euro's kosten eens de verkoop getekend is. Rapport in 2 tot 10 minuten, de tijd van een koffie.
Hoe werkt het
- Geef het type woning aan en upload wat je al hebtAppartement of huis: sleep de documenten die je na je bezichtiging hebt gekregen. Max. 300 MB in totaal.
- Controleer de classificatieWij herkennen elk document automatisch binnen enkele seconden; jij bevestigt of corrigeert met één klik indien nodig.
- Kies je formule en betaalBasis (35 €) of Premium (59 €). Veilige betaling per kaart of Bancontact via Stripe. Geen account nodig.
- Ontvang je rapportPer e-mail, binnen 2 tot 10 minuten: synthese, aandachtspunten gerangschikt op impact, en concrete vragen om te stellen. Raadpleegbaar online en downloadbaar als PDF.
Veelgestelde vragen
Vervangt ImmoBFF een notaris of advocaat?
Nee. ImmoBFF signaleert punten om te controleren in je documenten; het vormt geen juridisch advies, noch een waardebepaling van de woning. De notaris authenticeert de akte en beveiligt de verkoop juridisch. Beide rollen vullen elkaar aan, geen van beide vervangt de andere.
Bekritiseer je het kantoor of de makelaar die de woning verkoopt?
Nee, nooit. Ons werk bestaat erin te signaleren wat feitelijk uit je documenten blijkt, niet het werk van een collega te beoordelen. Jij blijft vrij in je conclusies en je vragen. Wij kiezen nooit partij in een onderhandeling.
Ik kom net van een bezichtiging, heb ik al alle nodige documenten?
Niet noodzakelijk, en dat is geen probleem. Het EPC is bijna altijd al beschikbaar bij de bezichtiging. Voor een appartement met mede-eigendom: vraag de notulen van de AV, de basisakte en de afrekeningen aan de makelaar of de syndicus vóór je een bod doet, de meesten bezorgen die graag op eenvoudig verzoek. Stuur ons wat je al hebt, en vul later aan.
Mijn documenten zijn in het Frans, is dat een probleem?
Nee. Je kan documenten in het Frans of het Nederlands versturen (het formaat van EPC-certificaten verschilt trouwens per regio): het rapport krijg je in het Nederlands.
Hoe lang duurt de analyse?
Tussen 2 en 10 minuten na je betaling, afhankelijk van het aantal aangeleverde documenten. Je krijgt een e-mail zodra het rapport klaar is.
Wat is het verschil tussen Basis en Premium?
Beide formules omvatten de volledige documentanalyse (aandachtspunten, tegenstrijdigheden, vragen om te stellen). De Premium-formule voegt een "professioneel perspectief" toe: een paragraaf die de aandachtspunten in hun context plaatst, in de geest van het advies dat een vriend uit het vak zou geven.
Is het Premium professioneel perspectief gepersonaliseerd voor mijn dossier?
Het wordt door AI gegenereerd op basis van patronen die vaak worden waargenomen door BIV-professionals bij dit soort documenten: het is niet het geïndividualiseerde advies van een erkend professional die jouw dossier persoonlijk heeft nagekeken, en het beveelt nooit aan om te kopen, niet te kopen, of een onderhandelingsbedrag. Zoals de rest van het rapport vervangt het geen notarieel advies.
Wat gebeurt er als een document onleesbaar of slecht gescand is?
Wij vermelden dit in het rapport in plaats van ontbrekende informatie te verzinnen. Als een belangrijk punt niet leesbaar is, wordt dit duidelijk aangegeven zodat je het bij de juiste persoon kan navragen.
Wat gebeurt er met mijn documenten na de analyse?
Je PDF's worden automatisch verwijderd 30 dagen na de upload. Het rapport blijft 12 maanden toegankelijk via een persoonlijke link. Zie ons privacybeleid.
Kan ik terugbetaald worden als het rapport mij niet bevalt?
Omdat het rapport onmiddellijk na betaling wordt gegenereerd en geleverd, is het herroepingsrecht niet meer van toepassing zodra de analyse is gestart (zie onze algemene voorwaarden). Bij een technisch probleem aan onze kant behandelen wij je dossier met voorrang.
Wie zit er achter ImmoBFF?
ImmoBFF wordt beheerd door Vinois Services SRL (BE0882.326.450), erkend vastgoedkantoor BIV nr. 514.835. De oprichter kreeg jarenlang telefoontjes van vrienden vóór ze een bod deden; ImmoBFF maakt datzelfde advies voor iedereen toegankelijk. Het is geen algoritme dat aan zijn lot wordt overgelaten.