Tu sors d'une visite. Prends l'avis d'un ami avant de faire une offre.
T'as pas toujours un pote agent immobilier sous la main, ni le temps, ni les 500 à 700 €, pour faire venir un expert en réexpertise avant de te décider. On regarde ce que t'as déjà en main (copropriété, urbanisme, PEB, certificats techniques) et on te dit, honnêtement et sans juger personne, ce qui mérite d'être vérifié avant de t'engager.
L'analyse documentaire complète : points d'attention, incohérences, questions à poser.
Choisir BasiqueTout Basique, plus l'avis d'un ami du métier généré par IA, qui remet chaque point en perspective.
Choisir PremiumAvant, mes amis m'appelaient. Maintenant, tout le monde peut.
« Je viens de visiter, je crois que je vais faire une offre, tu peux jeter un œil ? »
Pendant des années, c'est l'appel que je recevais de mes amis et de leur famille : je suis agent immobilier IPI de métier. Un petit coup de fil avant de s'engager, pour avoir un avis honnête sur ce qu'ils venaient de visiter. Le problème : je ne peux pas répondre à tout le monde, et la plupart des gens n'ont personne à qui poser la question, ou pas le temps ni le budget (500 à 700 €) pour faire venir un expert en réexpertise juste pour se rassurer avant une offre.
ImmoBFF, c'est ce coup de fil, rendu accessible à tous. Tu envoies ce que t'as déjà en main après ta visite, et tu reçois en retour une lecture honnête et sans filtre. Jamais un jugement sur le travail de l'agent qui vend le bien, ça n'a jamais été notre rôle. Juste les faits qui ressortent de tes documents, et les questions concrètes à poser avant de te décider.
Ce qu'un œil du métier repère tout de suite
Travaux votés, pas encore facturés
En copropriété : un ravalement ou une toiture votés en AG mais jamais appelés. La facture peut te revenir après l'achat.
Infraction urbanistique non régularisée
En maison : une extension, un garage ou une véranda construits sans permis. À la revente, la régularisation devient ton problème, pas celui du vendeur.
Fonds de réserve insuffisant
En copropriété : une épargne collective trop basse face à l'âge de l'immeuble expose à un appel de fonds exceptionnel, sans préavis.
Électricité ou sol non conformes
En maison : une installation électrique non conforme ou un historique de sol flou. Deux vérifications obligatoires qu'un acheteur pressé n'a pas le temps de recouper seul.
Quels documents peux-tu nous envoyer ?
T'es pas censé savoir ce que chacun de ces documents signifie, c'est notre boulot. Le PEB est presque toujours disponible dès la visite ; les autres s'obtiennent souvent sur simple demande à l'agent, au syndic ou au notaire, avant même de faire une offre. Envoie ce que t'as déjà, et complète au fur et à mesure.
🔋 Commun aux deux
PEB (ou EPC)
Le certificat de performance énergétique du bien. Score (A à G), validité 10 ans, et travaux recommandés pour améliorer l'isolation.
🏢 Pour un appartement (copropriété)
PV d'assemblée générale
Le compte-rendu des décisions des copropriétaires : travaux votés, budgets, conflits, changements de syndic. Le plus riche en signaux d'alerte.
Acte de base
Le "règlement" de la copropriété : tes droits sur le lot et les parties communes, répartition des charges, restrictions d'usage.
Décompte & fonds de réserve
Ce que tu payes chaque année, et l'épargne collective disponible pour les gros travaux futurs (toiture, ascenseur, façade).
🏠 Pour une maison individuelle
Renseignements urbanistiques
Infractions urbanistiques, historique des permis, zone à risque (inondation), prescriptions particulières.
Certificat électrique
Conformité de l'installation électrique, obligatoire lors de la vente dans plusieurs régions.
Attestation du sol
Risque de pollution historique du terrain (bodemattest en Flandre, attestation du sol à Bruxelles/Wallonie).
Projet de compromis de vente : lu par le système mais pas encore analysé en détail (pris en charge dans une prochaine version).
Ce que le rapport signale concrètement
Ravalement de façade voté en assemblée générale pour 32 000 €, absent du dernier décompte de charges : l'appel de fonds n'a pas encore été lancé. Si tu achètes ce lot, la facture peut devenir la tienne.
À demander au syndic : la date de l'appel de fonds et qui en sera redevable.
Immeuble de 1968, 24 lots, fonds de réserve de 8 400 € : de quoi couvrir à peine une petite réparation. En cas de pépin plus lourd (toiture, ascenseur, façade), c'est un appel de fonds exceptionnel qui tombe, souvent plusieurs milliers d'euros par lot, sans préavis.
À demander au syndic : un plan pluriannuel de travaux existe-t-il, et à quel niveau le fonds devrait-il être ?
Renseignements urbanistiques d'une maison individuelle : véranda de 18 m² ajoutée en 2019, absente du permis initial et non mentionnée dans le projet de compromis. Sans régularisation avant la vente, c'est toi qui hérites du dossier auprès de la commune.
À demander au vendeur ou au notaire : la véranda a-t-elle été régularisée, et existe-t-il un procès-verbal d'infraction ouvert ?
Voici concrètement ce que tu reçois
Ce qui est affiché ci-contre n'est pas une maquette vague : c'est le format exact du rapport, avec le niveau de précision (montants, document et page source) que tu recevras pour ton propre dossier. Un score de risque global, chaque point d'attention expliqué en clair, et les questions à copier-coller pour le vendeur, le syndic ou le notaire : lisible en 5 minutes, pas en 40 pages de jargon. Avec la formule Premium, un paragraphe supplémentaire remet chaque point en perspective, dans le même esprit que les coups de fil que je recevais de mes amis avant une offre. Consultable en ligne, téléchargeable en PDF.
Voir un exemple en le générantFaire une offre à l'aveugle, ou en connaissance de cause
- ✗ Tu découvres après la signature ce qui avait été voté, omis ou non déclaré
- ✗ Une charge cachée (fonds de réserve, travaux, urbanisme) tombe sans préavis
- ✗ Personne n'a eu le temps de tout lire ligne par ligne
- ✗ Tu fais ton offre sur la seule confiance envers le vendeur
- ✓ Tu sais ce qui a été voté, omis ou non déclaré, avant de faire une offre
- ✓ Tu connais les charges cachées possibles, chiffrées quand c'est possible
- ✓ Tu as les questions précises à poser avant de t'engager
- ✓ Tu décides en connaissance de cause
Deux formules, un seul objectif : décider en connaissance de cause
Basique : 35 €
L'analyse documentaire complète : points d'attention, incohérences entre documents, documents manquants, questions précises à poser au vendeur, au syndic et au notaire.
Premium : 59 €
Tout Basique, plus une perspective professionnelle générée par IA : pense-la comme l'avis d'un ami du métier, qui remet chaque point en perspective sans se substituer à un conseil individualisé.
À mettre en face d'une offre qui engage plusieurs centaines de milliers d'euros, et d'une re-visite d'expert facturée 500 à 700 €. Un fonds de réserve vide ou des travaux votés non financés peuvent coûter plusieurs milliers d'euros une fois la vente signée. Rapport en 2 à 10 minutes, le temps d'un café.
Comment ça marche
- Indique le type de bien et dépose ce que t'as déjàAppartement ou maison : glisse-dépose les documents obtenus après ta visite. 300 Mo maximum au total.
- Vérifie la classificationOn identifie chaque document automatiquement en quelques secondes ; tu confirmes ou corriges d'un clic si besoin.
- Choisis ta formule et payeBasique (35 €) ou Premium (59 €). Paiement sécurisé par carte ou Bancontact via Stripe. Aucun compte à créer.
- Reçois ton rapportPar email, en 2 à 10 minutes : synthèse, points d'attention classés par impact, et questions concrètes à poser. Consultable en ligne et téléchargeable en PDF.
Questions fréquentes
ImmoBFF remplace-t-il un notaire ou un avocat ?
Non. ImmoBFF signale des points à vérifier dans tes documents ; il ne constitue ni un conseil juridique, ni un avis sur la valeur du bien. Le notaire authentifie l'acte et sécurise la vente sur le plan légal. Les deux rôles se complètent, aucun ne remplace l'autre.
Est-ce que vous critiquez l'agence ou l'agent qui vend le bien ?
Non, jamais. On signale ce qui ressort factuellement de tes documents, on ne juge pas le travail d'un confrère. Tu restes libre de tes conclusions et de tes questions. On ne prend jamais parti dans une négociation.
Je sors juste d'une visite, ai-je déjà tous les documents nécessaires ?
Pas forcément, et ce n'est pas grave. Le PEB est presque toujours disponible dès la visite. Pour une copropriété, demande le PV d'AG, l'acte de base et les décomptes à l'agent ou au syndic avant de faire ton offre : la plupart les transmettent volontiers sur simple demande. Envoie ce que t'as déjà, et complète au fur et à mesure.
Mes documents sont en néerlandais, est-ce un problème ?
Non. Tu peux envoyer des documents en français ou en néerlandais (le format des certificats PEB diffère d'ailleurs selon la région) : le rapport t'est rendu en français.
Combien de temps prend l'analyse ?
Entre 2 et 10 minutes après ton paiement, selon le nombre de documents transmis. Tu reçois un email dès que le rapport est prêt.
Quelle est la différence entre Basique et Premium ?
Les deux formules incluent l'analyse documentaire complète (points d'attention, incohérences, questions à poser). La formule Premium ajoute une "perspective professionnelle" : un paragraphe qui replace les points relevés dans leur contexte, dans l'esprit de l'avis qu'un ami du métier donnerait.
La perspective professionnelle Premium est-elle personnalisée pour mon dossier ?
Elle est générée par IA à partir de patterns couramment observés par des professionnels IPI sur ce type de documents : ce n'est pas l'avis individualisé d'un professionnel agréé qui aurait personnellement relu ton dossier, et elle ne recommande jamais d'acheter, de ne pas acheter, ou un montant de négociation. Comme le reste du rapport, elle ne remplace pas un conseil notarial.
Que se passe-t-il si un document est illisible ou mal scanné ?
On te le signale dans le rapport plutôt que d'inventer une information absente du document. Si un point clé n'est pas lisible, c'est indiqué clairement pour que tu le redemandes à la bonne personne.
Que deviennent mes documents après l'analyse ?
Tes PDF sont supprimés automatiquement 30 jours après l'upload. Le rapport reste accessible via un lien personnel pendant 12 mois. Voir notre politique de confidentialité.
Puis-je être remboursé si le rapport ne me convient pas ?
Le rapport étant généré et livré immédiatement après paiement, le droit de rétractation ne s'applique pas une fois l'analyse lancée (voir nos CGV). En cas de problème technique de notre côté, on reprend ton dossier en priorité.
Qui est derrière ImmoBFF ?
ImmoBFF est opéré par Vinois Services SRL (BE0882.326.450), agence immobilière agréée IPI n°514.835. Le fondateur recevait depuis des années des appels d'amis avant qu'ils fassent une offre ; ImmoBFF rend ce même avis accessible à tous. C'est pas un algorithme livré à lui-même.