Tu sors d'une visite. Prends l'avis d'un ami avant de faire une offre.
T'as pas toujours un pote agent immobilier sous la main, ni le temps, ni les 500 à 700 €, pour faire venir un expert en réexpertise avant de te décider. On regarde ce que t'as déjà en main (copropriété, urbanisme, PEB, certificats techniques) et on te dit, honnêtement et sans juger personne, ce qui mérite d'être vérifié avant de t'engager.
Points d'attention, incohérences, questions à poser, et l'avis d'un ami du métier généré par IA qui remet chaque point en perspective.
Analyser mes documentsLa méthode qu'un agent IPI applique au quotidien pour ses clients, maintenant accessible à tous.
« Je viens de visiter, je crois que je vais faire une offre, tu peux jeter un œil ? »
Agent immobilier IPI de métier, j'ai passé des années à éplucher des dossiers pour mes proches avant qu'ils s'engagent. Ce que je regardais à chaque fois, les points qui reviennent, les questions qui comptent vraiment, j'en ai fait un questionnaire et une grille d'analyse : construits pour se rapprocher le plus possible du conseil que je donnerais moi-même à quelqu'un que j'aime.
ImmoBFF applique cette méthode à ton dossier via une analyse IA construite sur cette grille — pas une relecture personnelle de ma part à chaque commande. Tu envoies ce que t'as déjà en main après ta visite, et tu reçois en retour une lecture honnête et sans filtre, construite sur cette même grille. Jamais un jugement sur le travail de l'agent qui vend le bien, ça n'a jamais été notre rôle. Juste les faits qui ressortent de tes documents, et les questions concrètes à poser avant de te décider.
Ce qu'un œil du métier repère tout de suite
Travaux votés, pas encore facturés
En copropriété : un ravalement ou une toiture votés en AG mais jamais appelés. La facture peut te revenir après l'achat.
Infraction urbanistique non régularisée
En maison : une extension, un garage ou une véranda construits sans permis. À la revente, la régularisation devient ton problème, pas celui du vendeur.
Fonds de réserve insuffisant
En copropriété : une épargne collective trop basse face à l'âge de l'immeuble expose à un appel de fonds exceptionnel, sans préavis.
Électricité ou sol non conformes
En maison : une installation électrique non conforme ou un historique de sol flou. Deux vérifications obligatoires qu'un acheteur pressé n'a pas le temps de recouper seul.
On croise aussi tes documents avec les bases de données officielles
Coller un PDF dans une IA généraliste peut donner un résumé, mais elle n'a pas accès aux administrations. Pour chaque dossier, on interroge automatiquement les bases publiques de la région concernée (Wallonie, Bruxelles, Flandre) à partir de l'adresse du bien, et on croise le résultat avec ce que disent tes documents.
Risque d'inondation
Zone d'aléa consultée en direct auprès du SPW, de Bruxelles Environnement ou de Digitaal Vlaanderen : un critère rarement mentionné dans les documents remis à la vente.
Affectation du sol
Vérification du plan de secteur, du PRAS ou du gewestplan : la parcelle est-elle bien affectée à l'habitat, ou existe-t-il une restriction que le vendeur n'a pas signalée ?
Pollution des sols
Consultation des bases régionales de pollution historique des sols, en complément de l'attestation du sol quand elle est fournie.
Vérifications automatiques, incluses dans les 49 €, en plus de la lecture de tes documents : ce n'est pas quelque chose qu'une IA générale peut faire à partir d'un PDF collé dans un chat.
Quels documents peux-tu nous envoyer ?
T'es pas censé savoir ce que chacun de ces documents signifie, c'est notre boulot. Le PEB est presque toujours disponible dès la visite ; les autres s'obtiennent souvent sur simple demande à l'agent, au syndic ou au notaire, avant même de faire une offre. Envoie ce que t'as déjà, et complète au fur et à mesure.
🔋 Commun aux deux
PEB (ou EPC)
Le certificat de performance énergétique du bien. Score (A à G), validité 10 ans, et travaux recommandés pour améliorer l'isolation.
🏢 Pour un appartement (copropriété)
PV d'assemblée générale
Le compte-rendu des décisions des copropriétaires : travaux votés, budgets, conflits, changements de syndic. Le plus riche en signaux d'alerte.
Acte de base
Le "règlement" de la copropriété : tes droits sur le lot et les parties communes, répartition des charges, restrictions d'usage.
Décompte & fonds de réserve
Ce que tu payes chaque année, et l'épargne collective disponible pour les gros travaux futurs (toiture, ascenseur, façade).
🏠 Pour une maison individuelle
Renseignements urbanistiques
Infractions urbanistiques, historique des permis, zone à risque (inondation), prescriptions particulières.
Certificat électrique
Conformité de l'installation électrique, obligatoire lors de la vente dans plusieurs régions.
Attestation du sol
Risque de pollution historique du terrain (bodemattest en Flandre, attestation du sol à Bruxelles/Wallonie).
Ce que le rapport signale concrètement
Ravalement de façade voté en assemblée générale pour 32 000 €, absent du dernier décompte de charges : l'appel de fonds n'a pas encore été lancé. Si tu achètes ce lot, la facture peut devenir la tienne.
À demander au syndic : la date de l'appel de fonds et qui en sera redevable.
Immeuble de 1968, 24 lots, fonds de réserve de 8 400 € : de quoi couvrir à peine une petite réparation. En cas de pépin plus lourd (toiture, ascenseur, façade), c'est un appel de fonds exceptionnel qui tombe, souvent plusieurs milliers d'euros par lot, sans préavis.
À demander au syndic : un plan pluriannuel de travaux existe-t-il, et à quel niveau le fonds devrait-il être ?
Renseignements urbanistiques d'une maison individuelle : véranda de 18 m² ajoutée en 2019, absente du permis initial et non mentionnée dans le projet de compromis. Sans régularisation avant la vente, c'est toi qui hérites du dossier auprès de la commune.
À demander au vendeur ou au notaire : la véranda a-t-elle été régularisée, et existe-t-il un procès-verbal d'infraction ouvert ?
Voici concrètement ce que tu reçois
Ce qui est affiché ci-contre n'est pas une maquette vague : c'est le format exact du rapport, avec le niveau de précision (montants, document et page source) que tu recevras pour ton propre dossier. Un score de risque global, chaque point d'attention expliqué en clair, et les questions à copier-coller pour le vendeur, le syndic ou le notaire : lisible en 5 minutes, pas en 40 pages de jargon. Un paragraphe supplémentaire remet chaque point en perspective, dans le même esprit que le conseil que je donnerais à quelqu'un que j'aime avant une offre. Consultable en ligne, téléchargeable en PDF.
Faire une offre à l'aveugle, ou en connaissance de cause
- ✗ Tu découvres après la signature ce qui avait été voté, omis ou non déclaré
- ✗ Une charge cachée (fonds de réserve, travaux, urbanisme) tombe sans préavis
- ✗ Personne n'a eu le temps de tout lire ligne par ligne
- ✗ Tu fais ton offre sur la seule confiance envers le vendeur
- ✓ Tu sais ce qui a été voté, omis ou non déclaré, avant de faire une offre
- ✓ Tu connais les charges cachées possibles, chiffrées quand c'est possible
- ✓ Tu as les questions précises à poser avant de t'engager
- ✓ Tu décides en connaissance de cause
Un seul prix, un seul objectif : décider en connaissance de cause
Analyse complète : 49 €
Points d'attention, incohérences entre documents, documents manquants, questions précises à poser au vendeur, au syndic et au notaire, vérification des données publiques (risque d'inondation, affectation et pollution des sols), et une perspective professionnelle générée par IA : pense-la comme l'avis d'un ami du métier, qui remet chaque point en perspective sans se substituer à un conseil individualisé.
À mettre en face d'une offre qui engage plusieurs centaines de milliers d'euros, et d'une re-visite d'expert facturée 500 à 700 €. Un fonds de réserve vide ou des travaux votés non financés peuvent coûter plusieurs milliers d'euros une fois la vente signée. Rapport en 2 à 10 minutes, le temps d'un café.
Comment ça marche
- Indique le type de bien et dépose ce que t'as déjàAppartement ou maison : glisse-dépose les documents obtenus après ta visite. 300 Mo maximum au total.
- Vérifie la classificationOn identifie chaque document automatiquement en quelques secondes ; tu confirmes ou corriges d'un clic si besoin.
- Paye et lance l'analyse49 € tout compris. Paiement sécurisé par carte ou Bancontact via Stripe. Aucun compte à créer.
- Reçois ton rapportPar email, en 2 à 10 minutes : synthèse, points d'attention classés par impact, et questions concrètes à poser. Consultable en ligne et téléchargeable en PDF.
Questions fréquentes
ImmoBFF remplace-t-il un notaire ou un avocat ?
Non. ImmoBFF signale des points à vérifier dans tes documents ; il ne constitue ni un conseil juridique, ni un avis sur la valeur du bien. Le notaire authentifie l'acte et sécurise la vente sur le plan légal. Les deux rôles se complètent, aucun ne remplace l'autre.
Est-ce que vous critiquez l'agence ou l'agent qui vend le bien ?
Non, jamais. On signale ce qui ressort factuellement de tes documents, on ne juge pas le travail d'un confrère. Tu restes libre de tes conclusions et de tes questions. On ne prend jamais parti dans une négociation.
Je sors juste d'une visite, ai-je déjà tous les documents nécessaires ?
Pas forcément, et ce n'est pas grave. Le PEB est presque toujours disponible dès la visite. Pour une copropriété, demande le PV d'AG, l'acte de base et les décomptes à l'agent ou au syndic avant de faire ton offre : la plupart les transmettent volontiers sur simple demande. Envoie ce que tu as déjà, et complète au fur et à mesure.
Pourquoi pas juste utiliser ChatGPT ou une IA généraliste directement ?
Tu peux coller un PDF dans un chatbot généraliste, mais il ne sait pas d'avance quoi chercher (travaux votés absents du décompte, fonds de réserve insuffisant...), ne croise pas systématiquement plusieurs documents entre eux, et n'a pas accès aux bases de données officielles des régions (inondation, affectation du sol, pollution). ImmoBFF applique à chaque dossier la même grille de vérification, construite à partir de l'expérience d'un agent IPI, et interroge automatiquement les données publiques liées à l'adresse du bien — voir la section « Ce qu'aucun chatbot ne peut faire » ci-dessus.
Mes documents sont en néerlandais, est-ce un problème ?
Non. Tu peux envoyer des documents en français ou en néerlandais (le format des certificats PEB diffère d'ailleurs selon la région) : le rapport t'est rendu en français.
Combien de temps prend l'analyse ?
Entre 2 et 10 minutes après ton paiement, selon le nombre de documents transmis. Tu reçois un email dès que le rapport est prêt.
La perspective professionnelle est-elle personnalisée pour mon dossier ?
Elle est générée par IA à partir de patterns couramment observés par des professionnels IPI sur ce type de documents : ce n'est pas l'avis individualisé d'un professionnel agréé qui aurait personnellement relu ton dossier, et elle ne recommande jamais d'acheter, de ne pas acheter, ou un montant de négociation. Comme le reste du rapport, elle ne remplace pas un conseil notarial.
Que se passe-t-il si un document est illisible ou mal scanné ?
On te le signale dans le rapport plutôt que d'inventer une information absente du document. Si un point clé n'est pas lisible, c'est indiqué clairement pour que tu le redemandes à la bonne personne.
Que deviennent mes documents après l'analyse ?
Tes PDF sont supprimés automatiquement 30 jours après l'upload. Le rapport reste accessible via un lien personnel pendant 12 mois. Voir notre politique de confidentialité.
Puis-je être remboursé si le rapport ne me convient pas ?
Le rapport étant généré et livré immédiatement après paiement, le droit de rétractation ne s'applique pas une fois l'analyse lancée (voir nos CGV). En cas de problème technique de notre côté, on reprend ton dossier en priorité.
Qui est derrière ImmoBFF ?
ImmoBFF est opéré par Vinois Services SRL (BE0882.326.450), agence immobilière agréée IPI n°514.835. Le fondateur a construit sa méthode d'analyse à partir de ce qu'il regardait pour ses proches avant qu'ils fassent une offre ; ImmoBFF la rend accessible à tous. C'est pas un algorithme livré à lui-même.